由于受经济大环境的影响，地产行业近两年面临着一系列的挑战和竞争，首先销售面积和销售金额呈下降趋势，就像地产同行口中的“房子卖不动”，同时，地产行业的投资回报率也在逐年下降，最显著的就是拿地代价成本明显加剧，另外，随着国家政策及调控力度的影响，地产企业的融资渠道受到限制，资金链紧张成为行业普遍现象。

在该种行业现状下，部分地产企业为了扭转不利局面，打算将部分自持房产先进行出租，首先能盘活资产，同时也能取得一定的资金流，能或多或少的改变企业的困局。但考虑由于对出租行业及市场的不了解，或者精力问题，没有时间顾及出租领域，除了直接出租给最终租户外，可能通过其它方式进行出租，那么地产企业自持房产如何出租，租金及租赁合同如何签订更合理，有哪些涉税影响呢？

我们试着给出以下三种出租方案：

方案一：地产公司 → 物业公司 → 租户

地产公司先出租给物业公司，物业公司做为二房东，再将房产出租给最终的租户，这样操作使得地产公司不用再成立新的公司，可以统一将自持房产租给物业公司，那么在租金方面，可以根据该房产区域的价格特点，给予物业公司适当的优惠，这样能大大减少地产公司必须要承担的房产税，同时，物业公司做为二房东，转租业务也不需要再缴纳房产税。

上述操作看似完美，那么我们进行详细分析，发现也存在下列问题：

（1）物业对外出租，就是作为二房东，无论租户是否要租赁发票，物业都要交纳出租业务而涉及的增值税及附加、企业所得税；

（2）如果物业公司是小规模纳税人，那么目前增值税优惠税率为1%。如果承担了这部分租赁带来的收入，有升级为一般纳税人的可能，增值税税率会提高到6%，而物业公司本身可以抵扣的进项税就很少，使得物业公司整体税负增加。

方案二：地产公司 → 商业运营公司 → 租户

地产公司统一将自持房产出租给商业运营公司，由于商业运营公司也属于自己的关联公司，双方可以在价格公允的前提下，给予商业运营公司适当的优惠，从而减少地产公司应承担的房产税。

对于商业运营公司，可以根据企业实际情况，将房租划分为以下三部分或者其中几部分内容：

第一部分：管理费。按照管理费收入的6%（小规模优惠税率1%）交纳增值税及附加、所得税；

第二部分：物业费。按照规定的物业标准收取，以物业费收入的6%（小规模优惠税率1%）交纳增值税及附加、所得税；

第三部分：房租。租金要符合市场行情，同时商业运营公司作为二房东，转租也不需要缴纳房产税。

第二种方案，需要考虑以下两个问题：

（1）需要成立新的商业运营公司，增加了经营成本。

（2）商业运营公司的成立，可能会造成地产、物业、商管等关联公司管理架构的复杂化。

方案三：地产公司→ 个体工商户 → 租户

地产公司统一将房产出租给个体工商户，同样可以在价格符合市场的情况下，给予个体户适当的租金优惠，从而减少地产公司应承担的房产税。

同时，若指定的个体工商户个人所得税采取核定征收的方式，税率大概约为1%左右，相比上述两种方案，大大降低了企业整体税负。

针对方案三，我们同时也需要考虑以下问题：

（1）需要寻找合适的个体工商户，需要各方面条件匹配，协调工作存在一定难度。

（2）地产公司与个体工商户签定租赁协议，以及与下游的租户再转过签订租赁协议，操作、沟通以及资金流程中，都有一定的难度。

总结：地产企业自持资产后续如何出租更合理，需要适应市场要求及变化，不论是先转租给物业公司、或者是商业运营公司、还是指定的个体工商户，亦或者选择直接出租给最终的租户，首先一定要符合业务实质，同时要符合会计及税法的规定及要求，在合理合法的基础上，不断创新和提升自身竞争力，帮助企业渡过难关。