房地产企业作为资金密集型行业，一个项目从筹备到最终落地建设需要经历的时间往往较长，在实现销售返投之前资金需求量也较大，因此在项目前期自有资金不足时，往往需要外部融资以度过资金的“困难期”。

  在外部融资的过程中，需要与不同的资金方进行项目洽谈，如果融资方案切实可行，还需要配合尽职调查，以便双方充分了解各自的经营情况及风险情况。在融资方案中，除支付利息外，可能还需支付给资金方咨询服务费，或者是融资顾问服务费。实务中，此类费大多是是资金方变相收取的利息，但是以服务费的形式收取，因此房企无法取得利息发票，同时这样的费用如果取得增值税专用发票又是否可以用于进项抵扣呢?

  根据财税【2016】36号附件2中不得抵扣进项税额的:

解析：

  1、对于贷款服务及相关顾问费等不允许抵扣进项税额，前提是纳税人向贷款方直接支付，即服务费的收费对象必须就是提供贷款的资金方;

  2、如果顾问费并不是直接支付给贷款资金方，而是支付给第三方，就不属于财税【2016】36号文中的情形，因此顾问服务费如果取得增值税专用发票应当可以抵扣进项税额。

      如上图，很多融资方案中会通过分解利息收入的方式，将部分融资顾问费拆解到第三方，不直接由贷款方收取，这样处理的好处在于不仅可以规避进项税额不得抵扣的限制，而且顾问服务费的实际上限会突破合同约定的贷款利息，即实际融资成本会高于合同约定的利率。

  除了增值税进项税额抵扣的问题，作为第三方收取的顾问服务费，如果具备真实合理性且企业可以提供与借款协议等资料并对“融资顾问费”具体内容进行约定，如果仅提供发票，无法证明业务的真实性及合理性，可能会影响融资费用在企业所得税前正常扣除。

  小结：

  1、除贷款方外第三方收取的融资顾问服务费，如果取得增值税专用发票可以用于抵扣进项税额;

  2、融资顾问服务费要在企业所得税前正常扣除，需要具备服务合同、借款合同等资料，并对顾问服务的收取方及取费方式有明确约定，否则可能会对业务的真实性及合理性产生影响。